旧憲法時代ならたいていは家督相続で相続人は一人ですが、新憲法下では共同相続であり、相続人が複数のことが多く、不動産もその共有物件となっています。
今日の戸籍は夫婦単位で作製されており、氏（ウジ）を同じくする未婚の子も記載されます。 住民票には戸籍が表示されており、また本籍地（の役場）では戸籍の附票を作製し、住民票上の住所が記載されているので、どちらかで他方が確認できます。
住民票や戸籍の附票はそれぞれの役場に対し交付の請求ができますが、制限があることは戸籍と同じです。 画本人の権利の有無登記名義人が果たして本物の権利者か、権利者になった経緯はどうかを、場合によって調べる必要が出てきます。
登記には公信力はないので、万一無権利者であれば登記は無効であり、（無効の登記の移転を受けても）権利者にはなれません。 登記が短期間に何回も移転されている場合は事件屋が絡んでいることがあり、要注意です。

これにより日本国民の各個人について生年月日や身分関係などを明確にするものです。 戸籍は本籍の市町村（役場）に置かれています。
戸籍謄本はこの役場へ交付を請求します。 他人の請求には制限がありますが、売買契約に必要であれば正当理由があることになり、請求ができます。
住民基本台帳法にもとづく、俗にいう住民登録という制度により、世帯を単位として世帯員の住民票が住所地（の役場）で作製されています。 これにより本人の存在と住所が確認できます。
不動産の売買は、契約の一種です。 「当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がその代金を払う」ことを約するという契約です（民法555条）。
契約ですから、意思表示の合致があれば成立します。 「この材木100万円で売った」「よし買った」。
これで2つの意思表示の合致があるのです。 「この材木」という発言で「ある財産権」が何かが明確になり、「100万円」ということで代金の取り決めがあり（つまり2個の意思表示があり）、しかも売り買いの、対立する意思表示の合致があるので売買契約が成立するのです。
ところでいま引用した条文に「財産権」という言葉があることに注目してください。 材木といいましたが、実は材木という物質ではなくその所有権という権利を売買しているのです。
対象物が材木であれば単純です。 その財産権はすなわち所有権ですが、不動産、特に土地であれば違ってきます。
契約書にはローン条項と呼ばれるものがあります。 これは、ローンについての取決めを定めた条項で、通常は、借入先・借入額を明記し、また、ローンが借りられない場合には、契約そのものが消滅するという内容の記載がなされます。

このローンについてはトラブルとなりやすく、契約書の中に借入先の金融機関・借入額については必ず書き込むとようにしましょう。 また、手付金については「買主が契約を解除した場合、手付金は全額返還する」という類の内容をローン条項に明確に記載しておくべきです。
土地についての権利つまり「財産権」は所有権のほかに、地上権という物権もあります。 地役権（物権）もあります。
また物権ではありませんが、賃借権（債権）もあります。 これらの（所有権以外の）財産権も不動産取引上の売買契約の対象となるのです。
いきなり複雑では混乱するので、初めの方ではなるべく単純化して説明しましょう。 通常、契約に際して、一定のまとまった金額が、買主から売主に交付されます。
これが手付と呼ばれるもので、不動産が引き渡され支払がなされるときに購入代金の一部として清算されます。 この手付は、原則として解約手付と解されていて、相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、買主はこの手付を放棄することにより契約の解除をすることができます。
一方、売主は手付金の倍額（手付倍返し）により契約を解除することができます。 なお、売主が業者の場合には、売買代金の20％を超える手付金・違約金は取れないことになっています。
買主の権利は、契約で定めた財産権を自分に移転せよ、と請求できることです。 不動産の購入の場合の「財産権」は所有権が多いのですが、建物の敷地の場合は賃借権のことも少なくありません。
地上権のこともあります。 要するに不動産の売買といっても土地建物の「物」ではなく権利（所有権など）を買い、権利の移転を請求するのです。
とはいえ、権利は眼に見えるものではありません。 しかし、権利の移転は、登記と占有の二点で形に表れます。

この、「権利の移転登記」と「占有の引渡し」の二つについて、買主は請求権を持つことになります。 これが中心的な権利です。
このほか次項で述べる付随的な権利があります。 買主は売主に対し権利（所有権など）の移転登記手続きの協力を請求できます。
登記手続きは双方の共同申請であり、売主は協力義務を負うのです。 なお、売主と登記名義人は同一人とは限りません。
必要なのは登記名義人の実印と印鑑証明書であることに注意してください。 財産権の対象の物件（不動産）の引渡しです。
登記は対抗要件であるにすぎず、物の占有こそ物権（用益物権）の内容だからです。 ただし、現場まで行かなくても、引渡証書、建物の鍵などの引渡しで代えるのが普通です。
また、売主は契約から引渡しまでの問、売主としての十分な注意を払い物件をよく管理する義務（善管注意義務）があり、買主にはこれを要求する権利があります。 委任状でなく登記申請書に押印するのが本来ですが、登記申請には申請者本人または代理人の登記所（法務局または出張所）への出頭が必要なので、煩を避けるため代理人（司法書士）に任せるのです。
農地の転用が前提の売買であれば、売主（農地権者）は転用許可申請をする予定（義務付）で契約をしています。 したがって、買主は売主に対しその申請手続きをせよという請求権があります。

その間は所有権移転登記手続きができないので、売買予約の仮登記をして（現況も変更せず）待つことになります。 代金や手付金の支払いや返還で複雑になることが少なくありません。
賃借権については貸主の承諾（または裁判所の許可）取得の請求権売主は買主に対し完全な権利を移転する義務があるので、敷地など賃借権譲渡の場合の、貸主の承諾の取得も売主の義務ですが、実際には買主側が取得義務を負う処理にすることもあります。 紛争や代金額への影響を避けるため、交渉や承諾料の負担者は買主か売主かを明確にしておかなければなりません。
仲介業者が担当して地主の承諾を得てから契約を成立させることもあります。 ビルや店舗などに多い、借家権（賃借権）の譲渡についても同じことがいえます。
ただ、借家権の場合は貸主の承諾に代わる裁判所の許可の制度はありません。 暇漉担保これは履行の後の権利です。
物に隠れた（普通の注意では発見できない）暇疲（欠点）があった場合、売主は買主に対し責任を負わなければなりません。 これを暇庇担保といいます。
具体的には、買主の損害賠償請求権となりますが、暇漉があるため契約の目的を達することができない場合は契約の解除ができます（この場合も損害賠償請求権が伴います）。 修理できない雨漏りや白アリ喰いなどがそれにあたります。
なお、暇疲の存在を契約の不完全履行と見て、補修を請求することもできます。

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